Kan utleier si opp leiekontrakten?

Oppsigelse er den vanlige måten en utleier kan avslutte leiekontrakten på i leieperioden.

Hvilken rett utleier har til å si opp, står ofte skrevet i den skriftlige leiekontrakten. Utleieren kan si opp en tidsbestemt leiekontrakt, hvis det er avtalt. Hvis ikke annet er avtalt, kan utleier si opp en tidsubestemt leiekontrakt.

Leietakers oppsigelsesvern

Hovedregelen er at leietaker har en beskyttelse mot utleiers oppsigelse. Dette kalles leietakers oppsigelsesvern. Oppsigelsesvernet betyr blant annet at utleier må ha en saklig grunn for oppsigelsen, og leietaker har rett til å protestere. Utleier kan sende inn en klage til Husleietvistutvalget hvis leietaker protesterer mot oppsigelsen. Husleietvistutvalget kan avgjøre om oppsigelsen er gyldig.

Hvordan skal utleiers oppsigelse være?

Hovedregelen er at utleiers oppsigelse må være skriftlig og inneholde bestemt informasjon.

Oppsigelsen må:

• være skriftlig
• ha en begrunnelse
• opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt
• opplyse om at dersom leietakeren ikke protesterer innen fristen, mister leietaker sin rett til å påstå at oppsigelsen er i strid med husleieloven

Saklige grunner for oppsigelsen

Utleier må ha en saklig grunn for oppsigelsen. Han kan si opp leieavtalen dersom:

• boligen skal brukes av utleier selv eller noen som hører til hans husstand
• boligen skal rives eller bygges om på en slik måte at det er nødvendig at leietaker flytter ut
• leietaker har brutt leieavtalen, eller
• utleier har en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

En annen saklig grunn kan for eksempel være at utleier har solgt boligen. Hvis oppsigelsen for eksempel er begrunnet i leietakers religion eller etnisitet, vil oppsigelsen være usaklig.

Hva hvis leietakeren protesterer?

Leietaker har rett til å protestere skriftlig mot utleiers oppsigelse innen én måned fra oppsigelsen er mottatt. Leietakers rett til å protestere gjelder selv om utleier har en saklig grunn til å si opp leietaker.

Hvis leietaker protesterer skriftlig innen fristen, har utleieren en frist på tre måneder for å reise søksmål (sende inn en klage til Husleietvistutvalget) mot leietaker for å få avgjort om oppsigelsen er gyldig. Fristen på tre måneder regnes fra leietakers frist til å protestere gikk ut. Hvis utleier ikke sender inn klagen innen fristen, faller oppsigelsen bort. Leietaker kan da fortsette å bo.

Hva hvis leietakeren ikke protesterer?

Hvis leietaker ikke protesterer innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, regnes den som godtatt. Hvis leietaker likevel ikke flytter ut, kan utleier be namsmannen om å kaste ut leietaker.

Hva skjer i en sak om utleiers oppsigelse i Husleietvistutvalget?

I en sak om utleiers oppsigelse, kan Husleietvistutvalget avgjøre om oppsigelsen er gyldig i et skriftlig vedtak. Utleier og leietaker vil først få et tilbud om å forklare seg muntlig i et felles møte i Husleietvistutvalget. Hvis partene har behov for tolk i møtet, bestiller og betaler Husleietvistutvalget for tolken.

Selv om utleier har en saklig grunn for oppsigelsen, kan Husleietvistutvalget sette oppsigelsen til side dersom oppsigelsen vil virke urimelig. Utleiers behov for å avslutte leieavtalen må veies mot leietaker behov for å bo i boligen.

Hvis leietaker har begått et vesentlig kontraktsbrudd, skal det likevel ikke foretas noen vurdering av om oppsigelsen vil virke urimelig. Husleietvistutvalget kan da ikke sette utleiers oppsigelse til side.

Unntak fra leietakers oppsigelsesvern

Hvis leieavtalen gjelder et enkeltrom der leietaker har tilgang til utleiers egen bolig, for eksempel utleiers bad eller kjøkken, har ikke leietaker et oppsigelsesvern. Det eneste kravet til utleiers oppsigelse er at oppsigelsen må være skriftlig.

Leietakers oppsigelsesvern gjelder heller ikke for leieavtaler som gjelder utleie av bolig som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Dette gjelder likevel bare dersom leietaker har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leietaker færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

Det finnes også noen egne regler for utleiers oppsigelse av leieavtaler der arbeidstakere leier bolig av arbeidsgiver.